О порядке начисления амортизации по объектам недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации, в случае, когда периоды даты ввода объекта основных средств в эксплуатацию и даты подачи документов на государственную регистрацию, не совпадают

Согласно п.21 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» начисление амортизационных отчислений по объекту основных средств начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету.

Необходимо обратить внимание, что согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к объектам недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. При этом право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Следовательно, отражение в учете (на счете 01) первоначальной стоимости недвижимого имущества может быть произведено только после государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.

В соответствии с п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н) по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. При принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации. Допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Таким образом, для применения положений методички по учету основных средств, необходимо одновременное выполнение следующих условий:

1. должны быть оформлены документы: акт ОС-1, а при осуществлении капитального строительства — акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией;
2. должны быть переданы документы в регистрационную палату;
3. объект должен эксплуатироваться (то есть реально приносить доход).

Согласно п.2 статьи 259 главы 25 «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса Российской Федерации начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

П.8 статьи 258 Налогового кодекса содержит норму, согласно которой основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Тем самым для целей налогового учета, амортизация по объектам недвижимости может начисляться при одновременном соблюдении двух условий: объект введен в эксплуатацию (участвует в извлечении дохода организацией) и документы переданы на регистрацию.

Резюмируя изложенное, при совпадении периода ввода в эксплуатацию объекта недвижимого имущества и подачи документов на государственную регистрацию, амортизация в целях бухгалтерского и налогового учетов может начать считаться одновременно — с месяца, следующего за указанным периодом.

Другой вопрос, если условия для начисления амортизации возникают не одновременно.

Пример 1. Объект введен в эксплуатацию в ноябре, документы на государственную регистрацию поданы в декабре, зарегистрирован в январе.

Амортизация в бухгалтерском и налоговом учетах считается, начиная с января (при условии применения положений п.52 методички, которые описаны в учетной политике организации).

Пример 2. Объект фактически эксплуатируется с ноября, документы на государственную регистрацию поданы в декабре, зарегистрирован в январе, но акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией подписан в феврале. Соответственно, факт ввода объекта в эксплуатацию будет зафиксирован также только в феврале, хотя приведенная ситуация противоречит здравому смыслу: ведь объект годен к эксплуатации только после приемки его комиссией.

Амортизация в бухгалтерском и налоговом учетах считается, начиная с марта (со следующего месяца после ввода в эксплуатацию). В амортизационную группу объект можно включить уже в декабре, но, поскольку в эксплуатацию объект введен лишь в феврале, то условие для начисления амортизации наступает только в марте.